Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur de toutes les conversations immobilières, entre les obligations de location et les aides à la rénovation, les rumeurs vont bon train. Le dernier baromètre de la Chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM (CDI FNAIM) apporte un éclairage chiffré pour casser les idées reçues.
Voici ce qu’il faut réellement retenir pour vos projets immobiliers.
1. Les logements anciens sont pénalisés par le calcul du DPE : VRAI.
Les chiffres confirment le ressenti des propriétaires de bâtiments historiques. Plus de 60 % des logements construits avant 1948 héritent d’une étiquette E, F ou G.
L’explication technique : La méthode de calcul 3CL peinerait à intégrer les spécificités thermiques du bâti ancien (murs épais, matériaux biosourcés). Résultat : une obligation de rénovation quasi systématique pour les bailleurs dans les dix prochaines années.
2. Un chauffage au fioul transforme forcément le bien en passoire : FAUX.
Si le législateur souhaite la fin des énergies fossiles d’ici 2030, le fioul n’est pas une condamnation immédiate à l’étiquette G.
Selon la CDI FNAIM, 51 % des biens chauffés au fioul sont classés F ou G.
Cela signifie que près de la moitié de ces logements parviennent à obtenir une note E ou supérieure grâce à une isolation performante.
3. Le nombre de “passoires thermiques” diminue en France : VRAI.
Le parc immobilier s’améliore doucement. Entre 2022 et 2023, la proportion de DPE classés F ou G est passée de 17,2 % à 14,2 %.
Attention toutefois, ce recul n’est pas uniquement dû aux travaux de rénovation. Les diagnostiqueurs notent que les propriétaires préparent mieux leur dossier : en fournissant des justificatifs (factures d’isolants, notices techniques), ils évitent les valeurs par défaut du logiciel qui dégradent automatiquement la note.
4. Plus la surface est petite, plus la note est mauvaise : VRAI.
C’est le paradoxe des studios. Environ 55 % des logements de moins de 30 m² sont classés E, F ou G.
Le coupable : le chauffe-eau électrique, un ballon d’eau chaude de 150 litres dans un 15 m² pèse de manière disproportionnée sur la consommation théorique par mètre carré, pénalisant lourdement les petites surfaces.
5. L’altitude dégrade la performance énergétique : ENCORE VRAI.
Le climat influence directement le résultat. Le baromètre révèle une corrélation nette avec l’altitude :
Moins de 400m : 13,6 % de passoires (F et G).
Plus de 800m : 32,5 % de passoires. Dans certaines stations de ski, près de la moitié du parc immobilier est considéré comme énergivore.
6. Le Nord de la France concentre le plus de passoires : FAUX.
Contrairement au cliché des hivers rigoureux du Nord ou de l’Est, ce ne sont pas ces régions les plus mal classées. Les “mauvais élèves” se trouvent en zone rurale. Le podium des départements comptant le plus de logements F et G est occupé par :
La Creuse,
Le Cantal,
La Lozère où la proportion de passoires thermiques frôle ou dépasse les 40 %.
7. Un logement neuf obtient forcément une étiquette A ou B : FAUX.
Même avec la réglementation RE2020, l’excellence n’est pas automatique. Sur 80 000 DPE réalisés sur du neuf en 2023 :
43 % sont en classe A.
15 % en classe B.
41 % en classe C. Certains logements récents tombent même en D ou E, prouvant que la conception et le choix des matériaux restent décisifs, même dans le neuf.
Conseil d’expert : Pour optimiser votre DPE, ne laissez rien au hasard. Rassemblez toutes vos factures de travaux et notices techniques avant la venue du diagnostiqueur pour éviter les pénalités de calcul.
Textes de loi et références
In DPE Veritas : sept idées reçues sur le diagnostic.
Le baromètre DPE de la Chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim.
