Afficher le DPE dans une annonce immobilière n’est pas une option : c’est une obligation légale en vigueur depuis le 1^er janvier 2011, pourtant, les manquements restent massifs sur les grandes plateformes en ligne, qu’il s’agisse de SeLoger, Leboncoin, PAP ou Figaro Immobilier.

Pire encore, certaines pratiques comme la mention « DPE en cours » ou le fameux « DPE vierge » — sont désormais explicitement interdites par la loi.

En 2024, un arrêt de la cour d’appel de Montpellier est venu rappeler que cette réglementation a des dents : une agence immobilière a été condamnée à verser 5 000 €uros de dommages et intérêts à un confrère pour avoir publié une annonce sans étiquette énergétique, la concurrence déloyale est désormais engagée.

En tant que professionnel du diagnostic immobilier, vous êtes directement concerné par ces enjeux.

Cet article fait le point complet sur ce que dit la loi, ce que l’on observe sur le terrain, et ce que risquent concrètement ceux qui s’affranchissent de ces obligations.

Ce que dit la loi : le DPE est obligatoire dès la publication de l’annonce !

L’article L.126-33 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) est sans ambiguïté : toute annonce relative à la vente ou à la location d’un bien immobilier soumis au DPE doit mentionner les informations issues de ce diagnostic, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique.

Concrètement, l’annonce doit obligatoirement indiquer :

• la classe énergétique du logement (de A à G),
• la classe climatique (de A à G : émissions de gaz à effet de serre),
• le montant estimé des dépenses théoriques d’énergie,
• la mention « Logement à consommation énergétique excessive » lorsque le bien est classé F ou G (obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2022).

Ces obligations s’appliquent aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers, que l’annonce soit diffusée en vitrine, dans la presse écrite ou sur internet.

Les mentions interdites

Deux formulations, pourtant encore très répandues, sont explicitement prohibées :

• « DPE en cours » : totalement proscrite : le diagnostic doit être réalisé avant la publication de l’annonce, pas après.
• « DPE vierge » : interdit en location depuis janvier 2023 (seuil de décence énergétique de 450 kWh/m²/an), sauf pour le parc tertiaire.
• « DPE non communiqué » : une aberration légale au regard de l’article L.126-33 du CCH.

Seule la mention « non soumis au DPE » reste admissible, mais uniquement dans les cas prévus à l’article R.126-15 du CCH (absence de système de chauffage fixe, bâtiment provisoire, superficie inférieure à 50 m², monument historique, etc…).

En pratique, ces situations sont très rares pour les locations longue durée.

Un phénomène massif sur les plateformes immobilières

Fin 2024, un propriétaire bailleur parisien a réalisé un travail documenté, captures d’écran à l’appui, sur la proportion d’annonces sans DPE valable sur les principales plateformes immobilières, entre le 27 novembre et le 3 décembre 2024. Les résultats sont éloquents :

Au 18 décembre 2024, la situation n’avait guère évolué : plus d’une annonce sur deux était encore sans DPE valable sur SeLoger (54 %) et LogicImmo (53 %), le constat est identique sur PAP, Paruvendu et Avendrealouer, ce qui dessine un phénomène national.

La région Île-de-France, où la concentration de passoires thermiques est forte, demeure la plus touchée.

Ce n’est pas une nouveauté. Dès 2019, la DGCCRF relevait un taux d’anomalie compris entre 58 % et 65 % sur l’affichage du DPE dans les annonces, malgré les renforcements successifs de la loi Climat et Résilience, la situation ne s’améliore pas significativement.

Pourquoi ces chiffres posent un problème concret

L’absence de DPE n’est pas qu’un détail administratif, elle prive le locataire ou l’acquéreur d’une information essentielle sur le niveau de performance énergétique du bien qu’il envisage d’occuper.

Elle peut aussi être utilisée comme un moyen de contourner les obligations de décence énergétique, notamment en dissimulant qu’un logement classé F ou G ne pourrait plus être mis en location.

De plus, les plateformes intègrent parfois des indicateurs de comparaison de loyers, les logements sans DPE affichent souvent des loyers inférieurs, ce qui peut orienter le candidat locataire vers un bien énergivore dont il ignore la consommation réelle.

La jurisprudence qui change la donne : 5 000 € de dommages et intérêts

Longtemps cantonnée à des risques théoriques, la question des sanctions pour absence de DPE dans une annonce a trouvé une réponse concrète avec l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 23 juillet 2024 (RG n° 22/05561).

Les faits

En juillet 2021, un bien immobilier faisait l’objet de deux mandats de vente non exclusifs, confiés à deux agences différentes, l’une d’elles publie une annonce avec la simple mention « DPE en cours », l’autre, estimant qu’il s’agit d’une pratique de concurrence déloyale, fait constater les faits par huissier, puis assigne sa concurrente devant le tribunal de commerce de Montpellier.

Le chemin judiciaire

Première instance : la demande est rejetée, et l’agence plaignante est même condamnée à verser 2 000 €uros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que 1 500 €uros au titre des frais de justice, un résultat décourageant, mais l’agence décide de faire appel.

En appel, le jugement est totalement infirmé.

Le raisonnement de la cour d’appel

La cour rappelle d’abord l’obligation légale : toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien soumis au DPE doit mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique, aucune dérogation n’est prévue pour un DPE « en cours ».

Elle considère ensuite que le fait qu’un DPE ait été réalisé quelques jours plus tard au moment de la signature ne change rien à l’affaire, la faute est constituée dès la publication de l’annonce non conforme.

Sur le fond de la concurrence déloyale, la cour énonce un principe important : « le non-respect de la réglementation par certains acteurs économiques tandis que d’autres la respectent, crée entre eux une concurrence déloyale, en ce que le contrevenant peut effectuer avant ses concurrents une publication, susceptible de générer un courant d’affaires ».

Elle ajoute qu’il s’infère nécessairement d’actes de concurrence déloyale un trouble commercial, fût-il seulement moral, l’agence fautive est condamnée à verser 5 000 €uros de dommages et intérêts, et à prendre en charge les frais de justice.

Ce que cela implique pour les professionnels de l’immobilier

Cette jurisprudence constitue un signal fort. Elle établit clairement que :

1. La mention « DPE en cours » est une faute engageant la responsabilité civile de l’agence qui la publie.
2. Un concurrent lésé peut agir en justice et obtenir réparation, même sans démontrer un préjudice économique chiffré, le préjudice moral suffisant.
3. L’avantage concurrentiel obtenu en publiant plus tôt grâce à une annonce non conforme est reconnu comme constitutif d’une concurrence déloyale.

Par ailleurs, le règlement européen sur les services numériques (DSA) applicable depuis le 17 février 2024, renforce les responsabilités des plateformes en ligne.

Ces dernières sont tenues d’empêcher la saisie de contenus illicites et de supprimer les annonces non conformes.

En théorie, elles s’exposent à des sanctions significatives en cas de manquement, en pratique, les plateformes ont encore du chemin à parcourir : si Leboncoin accepte de supprimer les annonces signalées, SeLoger a, dans un cas documenté, refusé de retirer une annonce litigieuse en invoquant la responsabilité de l’annonceur.

Les sanctions applicables

L’absence de DPE ou une mention mensongère dans une annonce immobilière expose son auteur à plusieurs types de sanctions :

• Amende administrative, prévue par le Code de la construction et de l’habitation pour les manquements à l’obligation d’affichage.
• Action en concurrence déloyale par un professionnel concurrent, avec condamnation à des dommages et intérêts (5 000 €uros dans l’arrêt de Montpellier).
• Qualification de pratique commerciale trompeuse, au sens du droit de la consommation, qui peut engager la responsabilité pénale dans les cas les plus graves.

Notre rôle en tant que diagnostiqueur : garantir la conformité dès le départ

Face à ces obligations et à ces risques, le diagnostic immobilier est plus que jamais un acte préalable indispensable, que la transaction soit une vente ou une location.

Le DPE doit être réalisé avant la mise en annonce, pas au moment de la signature, sans oublier l’ERP et l’Audit énergétique qui doivent être fournis durant la première visite au plus tard.

En faisant appel à un diagnostiqueur immobilier certifié, le vendeur, le bailleur ou l’agent immobilier mandataire dispose de toutes les informations requises pour publier une annonce parfaitement conforme.

Il évite ainsi les risques juridiques et protège ses intérêts face à d’éventuelles actions en concurrence déloyale ou en responsabilité civile.

Conclusion

L’absence de DPE dans une annonce immobilière n’est plus un simple oubli toléré, c’est une faute légale, documentée, sanctionnée par les tribunaux, et susceptible de générer des condamnations financières significative ; la jurisprudence de la cour d’appel de Montpellier de juillet 2024 le démontre sans ambiguïté.

Pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitent rester dans les règles et éviter tout contentieux, la solution est simple : commander le DPE avant de mettre le bien sur le marché, c’est aussi simple que ça et notre cabinet est là pour vous accompagner, nous vous conseillons même de faire tous les diagnostics dès le début pour profiter de tarifs préférentiels.

Textes de loi et références

Petite annonce sans DPE, l’agent immobilier est condamné.

La plus grosse fraude au DPE ? Les annonces immo sans DPE.

DÉFAUT D’AFFICHAGE DU DPE : UNE AGENCE IMMOBILIÈRE CONDAMNÉE POUR CONCURRENCE DÉLOYALE.