Ces derniers temps, on entend beaucoup parler des locataires en retard de paiement, suite à la proposition de loi visant à lutter contre les squats et les loyers impayés. Cependant, les affaires de litiges entre bailleurs et locataires sont souvent plus complexes qu’il n’y paraît. En effet, des problématiques telles que le logement énergivore, la superficie habitable insuffisante, et le respect des normes de décence donnent aux locataires matière à se défendre, ce dont ils ne s’en privent pas.
Les affaires d’impayés qui se retrouvent devant les tribunaux peuvent réserver des retournements de situation inattendus. En mai 2022, un propriétaire a assigné son locataire, réclamant plus de 5 000 €uros de loyers impayés pour une chambre meublée située dans le 16e arrondissement de Paris. À son grand désarroi, la justice a décidé de condamner le bailleur à verser près de 11 000 €uros au locataire en guise de préjudice pour jouissance. En effet, la chambre louée ne mesurait que 6,89 m² alors que la réglementation exige un minimum de 9 m² et d’un volume au moins égal à 20m³. En raison de cette non-conformité, le logement ne pouvait pas être loué.
Un cas similaire s’est produit en septembre 2022, une propriétaire qui avait porté plainte contre son locataire s’est finalement vue contrainte de verser plus de 20 000 €uros, représentant quatre ans de loyers jugés indûment perçus. La chambre, située sous les toits dans le 11ème arrondissement de Paris, avait une superficie au sol de 9 m², mais la surface habitable n’excédait pas 5 m². Ainsi, le locataire qui ne payait pas se transformait en victime d’un propriétaire malhonnête.
La question de la décence des logements est un argument fréquemment soulevé par les avocats représentant les locataires. Au cours des 20 dernières années, la législation concernant la décence des logements s’est considérablement renforcée, offrant ainsi de nombreuses possibilités de recours. Des éléments tels que des équipements défectueux, une installation électrique dangereuse, la présence de nuisibles, un taux d’humidité excessive, ou une consommation énergétique excessive, peuvent être des éléments clé pour le juge.
Bien que la notion de décence énergétique ne sera pleinement appliquée qu’à partir de janvier 2023, elle est déjà invoquée dans les arguments juridiques, surtout en période de crise énergétique avec la réglementation visant à interdire les logements les plus énergivores. L’absence de Diagnostic de Performance Energétique (DPE), que l’on constate encore trop souvent dans les locations entre particuliers, peut également être préjudiciable.
Fin novembre 2022, lors d’un litige concernant le paiement de loyers et la consommation d’énergie, la cour d’appel de Grenoble a accordé un dédommagement à des locataires traînés en justice par leur ancien propriétaire. Le couple se plaignait d’une surconsommation de gaz et de l’absence de diagnostic au moment de la signature du bail. Le tribunal a donné raison aux locataires, leur octroyant 500 €uros pour un an d’occupation. « Le Diagnostic de Performance Énergétique a été effectué plus d’un an après l’entrée dans les lieux des locataires, et le bailleur a donc failli à ses obligations. Le préjudice réside dans l’impossibilité pour les locataires de signer un contrat en connaissance de cause.
« En d’autres termes, si le locataire avait été informé de la consommation énergétique du logement, il aurait peut-être décidé de ne pas signer le bail. En l’absence de DPE, il a donc perdu la possibilité d’éviter cette situation.
Textes de loi et références
Quand la décence du logement contrebalance les impayés de loyers.
