La réglementation sur la rénovation énergétique des logements en location s’est fortement durcie en France, issue de la loi Climat et Résilience, la feuille de route vise à éradiquer progressivement les passoires énergétiques du marché locatif.
Propriétaires bailleurs et locataires, voici les six évolutions majeures à retenir.
1. Gel des loyers pour les logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, une restriction financière stricte s’applique aux logements affichant une étiquette énergie F ou G sur leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Pour ces biens, le propriétaire bailleur ne peut plus :
Appliquer d’augmentation de loyer lors du renouvellement du bail ou du changement de locataire.
Procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail (indexation sur l’IRL).
Fixer un loyer supérieur à celui du précédent locataire lors d’une remise en location.
2. Calendrier d’interdiction progressive de louer
Pour être proposé à la location, un logement doit respecter le critère de « décence énergétique ». La loi introduit un calendrier d’exclusion progressive basé sur la note du DPE :
Depuis le 1er janvier 2023 : Interdiction d’interdire les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (la frange la plus énergivore de la classe G).
1er janvier 2025 : Interdiction d’un grand nombre de logements classés G.
1er janvier 2028 : Interdiction d’un grand nombre de logements classés F.
1er janvier 2034 : Interdiction d’un grand nombre de logements classés E.
À noter : ces interdictions s’appliquent lors de la signature d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.
3. L’Audit Énergétique Réglementaire pour la vente
Bien que centré sur la vente, l’Audit Énergétique Réglementaire (AER) impacte directement le parc locatif. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G nécessite la réalisation de cet audit en complément du DPE.
Ce document présente au futur acquéreur des scénarios détaillés de travaux pour atteindre une classe énergétique performante (B ou C), incluant une estimation des coûts et des aides financières disponibles. L’obligation s’étendra progressivement aux logements classés E puis D.
4. Affichage obligatoire et transparence sur les annonces
La transparence sur la performance énergétique est désormais obligatoire dès la mise en valeur du bien. Toute annonce immobilière de location (en agence ou entre particuliers) doit obligatoirement mentionner :
L’étiquette Climat et l’étiquette Énergie du DPE.
La mention légale « Logement à consommation énergétique excessive » pour les biens classés F et G.
Une estimation de la facture annuelle d’énergie du logement.
5. Recours des locataires et sanctions pour non-décence
Si un bailleur met en location un bien ne respectant pas les critères de décence énergétique, le locataire dispose de recours légaux :
Envoi d’une mise en demeure au propriétaire pour exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Saisine du tribunal si aucun accord n’est trouvé.
Le juge peut alors ordonner la réalisation des travaux, imposer une réduction du montant du loyer, ou prononcer la suspension du versement du loyer jusqu’à la mise en conformité du logement.
6. Dérogations et exceptions prévues par la loi
Certaines situations spécifiques permettent d’échapper temporairement ou partiellement aux interdictions de louer :
Copropriétés bloquées : Si le bailleur a réalisé les travaux possibles dans son lot privatif, mais que l’Assemblée Générale de copropriété refuse les travaux indispensables sur les parties communes.
Contraintes architecturales ou patrimoniales : Si la réalisation de travaux d’isolation (notamment par l’extérieur) est refusée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) ou contraire aux règles d’urbanisme.
Coût disproportionné : Lorsque le montant des travaux excède la valeur du bien ou s’avère manifestement disproportionné par rapport à sa valeur vénale.
Textes de loi et références
Location des passoires thermiques : 6 changements majeurs.
Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement.
