DPE G et passoire thermique : la suspension des loyers n’est pas automatique
Depuis le 1er janvier 2025, la théorie est claire : un logement classé G ne répond plus aux critères de décence énergétique, pourtant, sur le terrain judiciaire, la réalité est plus nuancée.
Un récent arrêt de la cour d’appel de Bourges vient rappeler une vérité essentielle : un DPE défavorable ne suffit pas, à lui seul, à justifier l’arrêt du paiement des loyers par le locataire.
Le DPE : Une “arme” juridique à double tranchant
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu le pivot des litiges entre bailleurs et locataires, dans l’affaire jugée à Bourges, une locataire poursuivie pour impayés invoquait la non-décence de son logement pour demander :
Une réduction de 50 % du loyer rétroactivement.
La suspension totale des paiements jusqu’à la réalisation des travaux.
Bien qu’un nouveau DPE réalisé en 2024 ait confirmé une étiquette G, les magistrats ont refusé de valider la suspension automatique du loyer.
Pourquoi le juge regarde au-delà de l’étiquette Énergie ?
Pour caractériser l’indécence, les tribunaux s’appuient sur des éléments factuels de vie quotidienne, et non uniquement sur un calcul théorique de consommation.
L’analyse de l’ARS : Décisive face au DPE
Dans ce dossier, un rapport de l’Agence Régionale de Santé (ARS) a pesé lourd dans la balance. Malgré des traces d’humidité et une ventilation perfectible, l’ARS a conclu que :
Les critères d’insalubrité étaient insuffisants pour déclencher une procédure administrative.
Des recommandations simples (installation d’entrées d’air sous les fenêtres et la mise en place d’une VMC) suffisaient à améliorer le confort.
Le cas des baux en cours
La cour d’appel a souligné un point de droit crucial : si la loi Climat et Résilience durcit les règles, l’interdiction de louer des passoires G à compter de 2025 ne s’applique pas automatiquement aux baux en cours sans renouvellement ou tacite reconduction.
La responsabilité partagée : comportement du locataire vs obligations du bailleur
La justice a également relevé des comportements aggravants de la part de la locataire :
Obstruction de l’aération : Les entrées d’air de la cuisine avaient été bouchées.
Coupure du chauffage : Un choix ayant favorisé l’apparition d’humidité.
Opposition aux travaux : La locataire aurait refusé l’accès au logement pour les travaux d’amélioration énergétique.
À retenir : La mauvaise foi ou la négligence du locataire peut limiter sa capacité à invoquer l’indécence du logement.
Verdict : Vers une réduction de loyer “intermédiaire”
Plutôt que la suspension totale demandée, la justice a maintenu une réduction de 10 % du loyer, cette décision confirme une position d’équilibre :
Pour le bailleur : L’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité demeure, même si le DPE n’annule pas le loyer.
Pour le locataire : Se faire justice soi-même en cessant de payer est un risque lourd de conséquences (expulsion, condamnation aux arriérés).
FAQ : Comprendre le DPE G et la décence
Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon logement est classé G ?
Non ! Seul un juge peut autoriser la suspension ou la mise sous séquestre des loyers, une suspension unilatérale vous expose à une résiliation de bail.
Quelle est la date limite pour louer un logement G ?
Depuis le 1er janvier 2025, les nouveaux contrats de location pour des logements G sont interdits, pour les baux en cours, l’obligation s’appliquera lors du renouvellement.
Le DPE suffit-il à prouver l’indécence ?
Non ! Le juge vérifie si le logement présente un risque manifeste pour la sécurité ou la santé (humidité excessive, froid extrême, moisissures), le DPE n’étant qu’un indice parmi d’autres.
Textes de loi et références
Passoire thermique : un DPE G ne suffit pas à suspendre les loyers.
Cour d’appel de Bourges, 27 février 2026, RG n° 25/00589.
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