À ce jour, ni les textes ni la jurisprudence n’ont, pour l’instant, apporté une réponse claire et précise.
Toutefois l’article 159 de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 et du décret n°2022—1079 du 29 juillet 2022 institue un blocage des loyers pour les logements les plus énergivores, considérés comme “passoires énergétiques” ou thermiques, classés F ou G par le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
À titre d’information, la durée de validité des DPE a été modifié suite au nouveau DPE de juillet 2021 et diffère en fonction de la date de réalisation de celui-ci (article 1 du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique) :
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 et donc caduques depuis le 1er janvier 2023.
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Toutefois, qu’en est-il des anciens DPE, réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, qui sont donc en principe valides jusqu’au 31 décembre 2024 ?
L’article 159 de la loi « Climat et Résilience » dispose en son III que :« Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. ».
De même, l’article 3 du décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 prévoit que :« Les dispositions du présent décret ne s’appliquent pas aux logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. ».
Ce qu’il faut retenir ici est la référence à l’article 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui fixe la nouvelle classification énergétique des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation :« Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites.
Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes (…). ».
Or, cet article a été introduit précisément par l’article 148 de loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, applicable à compter de l’entrée en vigueur de ladite Loi, soit à partir du 23 août 2021.
Ainsi, conformément au principe classique de non-rétroactivité de la Loi, et à défaut de dispositions contraires, la nouvelle classification F et G (codifiée à l’article 173-1-1 du CCH) n’est applicable qu’aux DPE réalisés après le 23 août 2021 et qui intègrent les critères définis à l’article 173-1-1 précité.
Dès lors et sous réserve de l’interprétation souverain des juges du fond, les DPE réalisés avant le 23 août 2021 répondant aux anciens critères, antérieurs à la Loi « Climat et Résilience », échappent donc au gel des loyers jusqu’au 31 décembre 2024.
Toutefois, il est à préciser que, conformément aux dates de validités précitées, si les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ces derniers seront valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Ainsi, à compter du 1er janvier 2023, un nouveau DPE devra établir la situation énergétique du logement au regard des nouveaux critères. Par conséquent, si ce dernier est classé F ou G, les loyers seront bloqués à compter du 1er janvier 2023 et le logement sera soumis aux interdictions de location si concerné.
Textes de loi et références
- Le gel des loyers est-il applicable à tous les logements classés « F » ou « G » par le Diagnostic de performance énergétique ?
- Article 159 relatif aux loyers des passoires thermiques, dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets