DPE erroné et factures énergétiques : le bailleur condamné à indemniser sa locataire
Un nouveau jugement vient rappeler, s’il en était encore besoin, l’importance centrale du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les relations entre bailleurs et locataires. Dans cette affaire, une locataire contestait des factures énergétiques très supérieures aux estimations figurant dans le DPE. Le tribunal lui a donné raison et a condamné le bailleur à l’indemniser pour la surconsommation subie.
Un litige classique entre bailleur et locataire
Le conflit débute de manière relativement classique. Le bailleur engage une procédure contre sa locataire pour impayés de loyers et demande son expulsion. En défense, la locataire reproche au propriétaire de lui avoir loué un logement indécent et fortement énergivore, entraînant des dépenses énergétiques anormalement élevées.
Dans ce type de contentieux, le DPE devient une pièce maîtresse, d’autant plus qu’il est opposable au propriétaire depuis 2021.
Un DPE réalisé tardivement mais déterminant
Le diagnostic de performance énergétique n’a été réalisé que seize mois après l’entrée dans les lieux, intervenue au printemps 2022. Le DPE estimait alors les consommations annuelles d’énergie, toutes énergies confondues, entre 1 960 € et 2 710 €.
En retenant une valeur médiane de 2 337 € par an, le tribunal a estimé que la consommation de gaz aurait dû représenter environ 150 € par mois. Un montant déjà conséquent, mais sans commune mesure avec la réalité constatée.
Des consommations réelles près de trois fois supérieures
Les factures produites révèlent une situation bien différente : la consommation réelle dépasse 6 000 €, soit près du triple des estimations du DPE.
Au total, près de 12 500 € ont été facturés à la locataire pour l’énergie consommée entre avril 2022 et juin 2024.
La première régularisation a été particulièrement brutale : le fournisseur de gaz a réclamé plus de 6 000 €, faisant passer les mensualités de la locataire de 119 € à 789 €.
Le DPE opposable au bailleur
Le tribunal ne se prononce pas sur une éventuelle faute du diagnostiqueur, qui n’était mis en cause par aucune des parties. En revanche, il rappelle que le DPE est opposable au propriétaire, qui engage sa responsabilité lorsque les consommations réelles s’écartent fortement des estimations annoncées.
Selon le jugement, le DPE prévoyait une consommation maximale de 2 710 € par an, soit environ 225 € par mois. Sur une période de 26 mois, cela représente 5 850 €, alors que la locataire a dû payer bien davantage. Le bailleur est donc condamné à indemniser la différence, soit environ 6 500 €, au titre du préjudice financier lié à la surconsommation.
Indemnisation, mais expulsion confirmée
Cette condamnation n’exonère toutefois pas la locataire de ses propres obligations. Le tribunal rappelle que la suspension unilatérale du paiement des loyers, intervenue à partir de juin 2023, n’était pas justifiée. L’expulsion est donc prononcée, et la locataire reste redevable des arriérés de loyers ainsi que des indemnités d’occupation.
Une nuance importante est toutefois apportée : l’Agence régionale de santé (ARS) a constaté de nombreux signes d’indécence du logement, notamment un chauffage défaillant pendant une longue période. En conséquence, le loyer est réduit de 800 € à 400 €, rétroactivement depuis l’entrée dans le logement et jusqu’à la réalisation de travaux par le propriétaire en avril 2025.
Ce qu’il faut retenir
Ce jugement illustre une nouvelle fois que :
le DPE engage la responsabilité du bailleur,
des écarts importants entre estimations et consommations réelles peuvent ouvrir droit à indemnisation,
mais qu’un logement énergivore ou indécent ne justifie pas automatiquement l’arrêt du paiement des loyers.
👉 Pour les propriétaires bailleurs, ce contentieux rappelle l’importance de fournir un DPE fiable, de surveiller l’état énergétique du logement et d’engager rapidement les travaux nécessaires pour éviter des conséquences financières lourdes.
Textes de loi et références
Tribunal judiciaire de Colmar, 14 novembre 2025, RG n° 23/00615.
