Pour être mis en location, un logement doit répondre à des exigences strictes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de performance énergétique, ces critères résultent à la fois :
- du décret décence applicable aux locations,
- des nouvelles règles nationales d’hygiène et de salubrité de l’habitat, fixées par le décret du 29 juillet 2023, entré en vigueur le 1er octobre 2023,
- et de la loi Climat et Résilience, qui renforce la décence énergétique.
Un logement qui ne respecte pas ces critères est considéré comme impropre à l’habitation ou indécent, et ne peut pas être loué légalement.
Quand un logement devient-il impropre à l’habitation ?
Le nouveau décret remplace les anciens règlements sanitaires départementaux et fixe un socle national commun, il rappelle un principe fondamental : quatre murs et un toit ne suffisent pas pour qu’un local soit habitable.
Un logement peut être déclaré impropre s’il présente :
- un risque pour la santé,
- un danger pour la sécurité,
- des conditions d’occupation incompatibles avec la dignité humaine.
Des critères stricts de surface et de volume
Pour être habitable, un logement doit respecter des dimensions minimales :
- Surface minimale : 9 m² pour une pièce principale,
ou - Volume habitable d’au moins 20 m³.
Les autres pièces doivent mesurer au minimum 7 m².
⚠ La question de la hauteur sous plafond a fait débat. Le décret ne retient finalement pas une hauteur minimale explicite, mais le volume reste déterminant. Cette approche peut toutefois prêter à interprétation et appelle à la vigilance des bailleurs.
Ouvertures, éclairage et aération obligatoires
Un logement habitable doit impérativement disposer :
- d’au moins une ouverture sur l’extérieur,
- assurant un éclairage naturel suffisant, permettant « de lire en pleine journée sans éclairage artificiel ».
La ventilation est également essentielle :
- naturelle ou mécanique,
- permettant un renouvellement efficace de l’air,
- limitant l’humidité, les moisissures et les polluants intérieurs.
Absence d’humidité, de moisissures et de risques sanitaires
Le logement ne doit pas présenter :
- d’infiltrations d’eau,
- d’humidité excessive,
- de moisissures persistantes,
- de revêtements dégradés contenant du plomb.
En cas de présence de nuisibles (punaises de lit, rongeurs…), le propriétaire est tenu de rechercher la cause et d’y remédier rapidement.
Des équipements indispensables au confort et à l’hygiène
Un logement salubre doit être équipé a minima de :
- une installation d’alimentation en eau potable,
- une évacuation des eaux usées,
- un point d’eau chaude,
- une salle d’eau,
- un cabinet d’aisances (toilettes, WC),
- une installation électrique sécurisée, incluant :
- un dispositif de coupure générale,
- une installation de chauffage fixe, adaptée au logement.
Le décret insiste sur le confort thermique, en hiver comme en été :
- chauffage suffisant,
- système de régulation de la chaleur,
- protection contre les fortes chaleurs (isolation, ventilation, occultation : volets…).
Usage du logement et conditions d’occupation
Un logement peut devenir impropre à l’habitation en raison de son usage :
- la suroccupation est caractérisée lorsque :
- plus de deux personnes occupent une même pièce de vie,
- ou lorsque le logement n’est plus éligible aux aides au logement ;
- certaines activités sont interdites :
- appareils ou moteurs dégageant des gaz de combustion,
- activités artisanales ou commerciales incompatibles sans ventilation adaptée ;
- l’élevage intensif d’animaux est prohibé lorsqu’il nuit à la salubrité.
Entretien des bâtiments et des abords
Les règles de salubrité s’étendent :
- aux parties communes,
- aux abords du logement,
- aux jardins et aires de jeux.
Sont notamment interdits :
- l’accumulation de déchets,
- l’attraction volontaire de nuisibles (pigeons, chats),
- la présence de plantes toxiques dans les espaces accessibles.
Performance énergétique : une condition incontournable pour louer
Au-delà de la salubrité classique, la performance énergétique est désormais déterminante.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G par le DPE est considéré comme énergétiquement indécent et ne peut plus être loué.
Cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés F en 2028 puis E en 2034.
⚠ Le DPE est donc le seul diagnostic permettant de déterminer si un logement est autorisé ou non à la location.
Certains logements peuvent bénéficier d’une dérogation technique au DPE lorsque les travaux d’amélioration énergétique sont techniquement impossibles, disproportionnés ou interdits.
Cela concerne notamment les bâtiments soumis à des contraintes patrimoniales, les logements dont la structure ne permet pas une isolation efficace sans risque, ou les situations où les travaux porteraient atteinte à la sécurité ou à la salubrité du bâti.
Cette dérogation n’est ni automatique ni générale : elle doit être justifiée, documentée et appréciée au cas par cas, sans exonérer le propriétaire de ses obligations en matière de sécurité, salubrité et décence du logement.
Sanctions en cas de non-respect
Le décret durcit également les sanctions :
- Amende portée à la 4ème classe (jusqu’à 750 €) ;
- Possibilité d’amendes forfaitaires décidées par le maire ou le préfet ;
- Injonctions de travaux ;
- Réduction ou suspension du loyer ;
- Interdiction de louer ;
Conclusion : louer un logement salubre est une obligation légale
Pour être loué légalement, un logement doit être :
- sûr,
- salubre,
- correctement équipé,
- adapté à l’occupation,
- énergétiquement décent (classé par le DPE entre A et D si possible).
Le DPE, entre autres, est obligatoire pour la location et constitue aujourd’hui la clé d’entrée juridique pour autoriser ou interdire la mise en location d’un logement ; sans DPE conforme, le bailleur s’expose à des risques importants.
⚠ Anticiper les diagnostics, l’entretien et les travaux nécessaires reste la meilleure garantie pour louer en toute conformité et sécurité.
⚠ Ne pas oublier de mettre à jour les diagnostics (plomb, amiante, DPE, électricité, gaz, ERP…) à chaque renouvellement de bail ou changement de locataire si nécessaire !
Textes de loi et références
Hygiène et salubrité dans le logement, de nouvelles règles entrent en vigueur le 1er octobre.
Mon logement semble en mauvais état. Comment le vérifier et comment agir ?
