Exemption de DPE pour les maisons de moins de 50 m² : une réglementation qui interroge
Une question parlementaire récente a mis en lumière les incohérences perçues entre l’exemption de DPE pour les maisons individuelles de moins de 50 m² et l’application des règles renforcées visant les passoires énergétiques, notamment l’obligation d’audit énergétique à la vente et les critères de décence énergétique en location.
Si cette exemption est juridiquement fondée, elle soulève toutefois des difficultés concrètes sur le marché immobilier, tant pour les vendeurs que pour les bailleurs et les occupants.
Une exemption prévue par le Code de la construction
Dans une question écrite publiée en octobre 2024, le député Sébastien Fagnen a attiré l’attention du ministère chargé du Logement sur l’article R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une exemption de DPE pour certains bâtiments, notamment les maisons individuelles (hors copropriété) de moins de 50 m² de surface de plancher.
Selon le parlementaire, cette exemption crée une situation paradoxale : bien que le DPE ne soit pas légalement exigé, acquéreurs et locataires réclament systématiquement une information sur la performance énergétique du logement, indispensable pour évaluer les coûts de chauffage, le confort et la conformité réglementaire.
Un risque pour la lutte contre les passoires énergétiques
Le député souligne également que cette dérogation pourrait permettre à des logements énergivores, voire indécents, de rester proposés à la location sans contrainte immédiate, ce qui irait à l’encontre des objectifs de lutte contre la précarité énergétique portés par la loi Climat et Résilience.
L’absence de DPE complique en effet :
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l’identification des passoires énergétiques,
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l’application des interdictions de location progressives,
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la protection des ménages les plus vulnérables.
Une exemption conforme au droit européen
Dans sa réponse publiée le 22 mai 2025, le ministère chargé du Logement a rappelé que cette exemption est parfaitement conforme au droit européen, en particulier à l’article 5 de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui autorise les États membres à exclure certaines catégories de constructions.
Le ministère précise toutefois un point important :
les appartements de moins de 50 m² ne bénéficient pas de cette exemption et restent soumis à l’obligation de DPE, contrairement aux maisons individuelles.
Des obligations distinctes mais complémentaires
Le Gouvernement rappelle également une obligation essentielle, indépendante du champ d’application du DPE :
l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience, impose aux bailleurs de louer un logement décent, respectant un niveau minimal de performance énergétique.
À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et ne peut plus être mis en location, quelle que soit sa surface.
Conscient des difficultés soulevées, le ministère a indiqué qu’une réflexion réglementaire pourrait être engagée, afin d’évaluer une éventuelle évolution du dispositif, tout en restant conforme aux exigences européennes.
Conclusion : DPE, une précaution indispensable
En pratique, il convient de rappeler un principe fondamental :
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En location, le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 : il s’agit du seul diagnostic permettant de déterminer si un logement est autorisé ou non à être loué, au regard des critères de décence énergétique. -
En vente, même lorsqu’il n’est pas formellement exigé, le DPE mise en place le 1er novembre 2006 reste fortement conseillé pour ce type de bâti. En l’absence de DPE, le logement est considéré comme classé G, soit la pire étiquette énergétique, avec des conséquences directes sur la valeur du bien, les obligations de travaux et la perception des acquéreurs.
Réaliser un DPE, même en cas d’exemption, demeure donc un outil de sécurisation juridique, commerciale et réglementaire, aussi bien pour le vendeur que pour le bailleur.
