DPE et sèche serviette : une fraude en plein essor aux conséquences juridiques lourdes
Un phénomène inquiétant se développe sur le marché immobilier : des vendeurs retirent intentionnellement tous les radiateurs d’un logement pour ne conserver qu’un sèche serviette, dans le but frauduleux de se soustraire à l’obligation de procéder à un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette pratique, bien que répandue, est strictement contraire à la réglementation en vigueur et expose ses auteurs à des risques juridiques majeurs.
Le cas révélateur de M. B.
L’affaire récente d’un acquéreur, M. B., illustre parfaitement ce problème, lors de l’achat d’une maison de village, le diagnostiqueur a délivré une attestation de “bien non soumis au DPE” au motif que la propriétaire avait retiré tous les radiateurs.
Pourtant, deux sèche serviettes fonctionnels étaient toujours en place : un dans la salle de bain et un dans la salle d’eau. Cette situation aurait dû automatiquement déclencher l’obligation de fournir un DPE.
Le cadre réglementaire incontestable
Les textes sont pourtant clairs :
1. Le guide méthodologique du CEREMA, dans toutes ses versions depuis 2021, stipule explicitement : “Dans certains biens, il ne peut y avoir qu’un unique sèche serviette dans la salle de bain pour unique chauffage. Il faut alors considérer que le bâtiment est chauffé par effet joule.”
2. L’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation précise que seuls les bâtiments “non chauffés” ou équipés uniquement de “cheminées à foyer ouvert” peuvent être exemptés de DPE.
3. L’arrêté relatif à l’algorithme du DPE impose de considérer tout système de chauffage fixe, même unique, comme couvrant l’ensemble de la surface habitable.
Une chaîne de responsabilités engagée
Dans le cas de M. B., chaque acteur a failli à ses obligations :
– Le diagnostiqueur a produit une attestation manifestement erronée, arguant que “deux sèche serviettes ne peuvent constituer un système de chauffage”, une interprétation personnelle contredite par les textes.
– Le notaire s’est dérobé à sa responsabilité de vérification des diagnostics.
– L’agence immobilière a exercé une pression indue sur l’acquéreur pour signer l’acte.
Une fraude en pleine expansion
Notre investigation révèle que cette pratique se généralise. De nombreuses annonces immobilières affichent abusivement la mention “non soumis au DPE” alors qu’elles mentionnent la présence de sèche serviettes. Cette tendance alarmante s’apparente à une fraude organisée pour contourner la réglementation thermique.
Des risques juridiques sans ambiguïté
En cas de contentieux :
– Le vendeur s’expose à une condamnation pour dol, le retrait intentionnel des radiateurs constituant une tromperie caractérisée.
– Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle pour attestation mensongère.
– Le notaire et l’agence immobilière peuvent être sanctionnés pour manquement à leur devoir de conseil et de vérification.
Conclusion : la rigueur comme seule parade
Ce cas démontre l’importance cruciale du strict respect des obligations en matière de DPE. Toute tentative de contournement, même apparemment anodine, expose l’ensemble des acteurs à des conséquences juridiques et financières potentiellement lourdes. Les professionnels comme les particuliers doivent rester vigilants face à ces pratiques frauduleuses qui sapent la transparence du marché immobilier et les objectifs de la transition énergétique.
