Un document recto verso qui peut tout changer : l’importance de l’état des risques lors d’une vente immobilière
Lors d’une transaction immobilière, l’état des risques est souvent perçu comme un simple formulaire à annexer au dossier. Pourtant, son importance est capitale : un oubli ou une mise à jour négligée peut entraîner l’annulation pure et simple de la vente. Un récent cas en région parisienne en est une parfaite illustration.
L’état des risques : un document crucial
L’état des risques doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique. Même si ces deux étapes sont espacées de quelques semaines, il est essentiel de s’assurer que le document est à jour. Dans cette affaire, la promesse de vente a été signée fin mai 2019, et l’acte authentique en septembre de la même année. À ce moment-là, les vendeurs ont déclaré qu’à leur connaissance, l’immeuble n’avait subi aucun sinistre ayant donné lieu à une indemnisation. Rien d’inhabituel.
Cependant, entre-temps, la situation a changé. En juillet 2019, un arrêté de catastrophe naturelle a été publié pour la commune concernée, reconnaissant les dommages causés par une sécheresse survenue en 2018, ayant entraîné un phénomène de retrait-gonflement des argiles. Les vendeurs ne pouvaient ignorer cette situation : ils avaient eux-mêmes déclaré à leur assureur des dégâts sur la baie vitrée de leur salon, qui n’était plus étanche.
La vente annulée pour défaut d’information
Les acquéreurs, découvrant après coup que le bien avait été touché par cette catastrophe naturelle, ont porté l’affaire en justice. Le tribunal judiciaire de Versailles leur a donné raison. Non seulement les vendeurs ont dû rembourser le prix de la vente (449 000 €uros), mais ils ont également été condamnés à verser 31 000 €uros pour les frais notariés et 2 100 €uros pour des travaux effectués dans le jardin par les acquéreurs.
Les vendeurs ont fait appel, arguant que leur obligation d’information ne s’appliquait qu’en cas de sinistre ayant donné lieu à une indemnisation. Ils ont également minimisé l’ampleur des dégâts, les limitant à la baie vitrée du salon. Cependant, les acquéreurs ont souligné que l’expertise avait révélé des désordres dans plusieurs parties de la maison (garage, cave, salle à manger, chambre), susceptibles d’être liés à la sécheresse de 2018.
La confirmation en appel
La cour d’appel a confirmé le jugement en première instance. Elle a rappelé que l’état des risques doit être mis à jour entre la promesse de vente et l’acte authentique, surtout lorsque la propriété se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques. Peu importe que l’état des risques mentionne des arrêtés antérieurs : celui de 2019, absent du dossier, a suffi à justifier l’annulation de la vente.
Une leçon à retenir
Ce cas illustre l’importance de mettre à jour l’état des risques tout au long du processus de vente. Un simple oubli peut avoir des conséquences graves, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. Pour éviter de tels désagréments, il est crucial de rester vigilant et de s’assurer que tous les documents sont complets et à jour avant de finaliser une transaction immobilière.
